ملخص قانون الحقوق العينية PDF

جعل الله حب الأرض والارتباط بها غريزة في الانسان فهو دائما يرتبط بها ويحب تملكها والدفاع عنها ووضع اليد عليها بالحيازة والاستغلال، لكن يجب أن يكون كل هذا بشكل شرعي محكوم بالضوابط والقواعد المعمول بها قانونا، تقنن الملكية وتقيد سلطة التصرف وتضع حقوقا وواجبات على المتملك، والأصل في العقار هو الأرض، فهي المنطلق لكل ما يتمتع به العقار من ثبات واستقرار، وأهم شيء يرد عليه حق الملكية هو الأرض، ومن ثم كانت أهم وعاء يستوعب خصائص الحق باعتباره سلطة و مزية واستئثارا بقيمة يمنحها الشرع  والقانون لشخص ويحمي مصلحته و منفعته فيها، لكن هذا الاهتمام بالأرض واستغلالها أنتج أحكاما تختلف باختلاف الآراء والمجتمعات والعصور، هكذا وجدت أحكام خاصة بحق ملكية الأرض وحق استغلالها.

لذلك نجد كافة التشريعات تضع القواعد القانونية الخاصة لحماية حق ملكية العقار وضبطه وصيانته من عبث العابثين، والدستور تطرق لهذا الأمر في الفصل 35 كما أن المادة 14 من مدونة الحقوق العينية 39.08 أكدت ما يلي : يخول حق الملكية مالك العقار دون غيره سلطة استعماله واستغلاله والتصرف فيه ولا يقيده في ذ لك إلا القانون أو الاتفاق " وإذا كان الحق هو ثبوت قيمة معينة لشخص بمقتضى القانون يخول الشخص ممارسة سلطات معينة يكفلها القانون بغية تحقيق مصلحة جديرة بالرعاية فإن حق الملكية يعتبر من أهم المسائل التي تدرس ضمن الحقوق العينية.
 ولما كانت الثروة العقارية مهمة اقتصاديا واجتماعيا وضرورة ملحة للإنسان مثل حاجته للأكل واللباس فقد ظهرت إشكالية الملكية والقوانين المرتبطة بها وامتدت فروعها إلى قانون الالتزامات والعقود والقانون التجاري في الشركات العقارية والقانون الاداري في نزع الملكية و القانون الدولي للأجانب والاستيطان فيصبح العقار مجالا للصراع السياسي وطنيا ودولي.

القانون الذي ينظم الحقوق العينية 08-39 الصادر في 2011/11/22

القانون السابق الذي كان ينظم الحقوق العينية هو ظهير 2 يونيو 1915 وهذا القانون كان يتعلق بالتحديد التشريعي المطبق على العقارات وينظم الملكية للعقارات كحق الانتفاع و الحبوس و.. إلا أنه كان يعرف عدة إشكالات أولها تطبيق العقارات وهناك ما يتعلق بالظرفية حيث كان المغرب تحت الاستعمار وكانت العقارات غير محفظة فكان من اللازم أن تصدر مدونة للعقار المحفظ وغير المحفظ – العدلي – وهذا هو ظهير 08-39 والهدف الذي دفع المشرع إلى إصدار هذا القانون 08-39هو توحيد الحلول القضائية المتعلقة بالنزاعات و سد الثغرات القانونية ثم تدوين العقود سيجمع بين العقار المحفظ وغير المحفظ.

الهدف الأول : تجميع القضاة على مرجعية واحدة لتوحيد الأراء
 الهدف التاني : الوصول إلى استقرار التعامل بالعقارات غير المحفظة بواسطة الحقوق العينية سيتم التعرف على العقارات المحفظة وكذلك الأحكام المنظمة لهذه العقارات غير المحفظة ، لأن هناك مبدأين أساسيين في القضاء
 1- الاستقرار القانوني
 2- التوقع القانوني
 الهدف الثالث و الاساسي : تسهيل إدماج العقارات غير المحفظة خاصة عند صدور نص متعلق بتسجيل الملكية.

- قانون العقارات في طور التحفيظ 44-00
- قانون الملكية المشتركة 18-00
- قانون الكراء المفضي إلى التمليك 51-00
هذه القوانين كلها دفعت القانون العقاري إلى إدماج العقارات غير المحفظة وأول ما نص عليه المشرع في ديباجته هو وضع الاسس التنظيمية من أجل الإدماج وتوظيفها في مجال العقارات الوكالة الوطنية للمحافظة العقارية هي المكلفة بالتحفيظ لا بد من جمع الأحكام المتعلقة بالعقارات غير المحفظة و لكن مع اعتبار الأمور التالية :
- الحماية القانونية للأطراف
- لا بد من اعتماد التقدم في مجال العقارات
- لا بد من حماية مصالح الاطراف المعنية مكونات القانون

مكونات قانون الحقوق العينية

القانون الجديد الذي ينظم الحقوق العينية هو الظهير الشريف رقم 1.11.178 الصادر في 25 ذي الحجة 1432 الموافق لـ 22 نوفمبر 2011 بتنفيذ القانون رقم 39.08 المتعلق بمدونة الحقوق العينية استمدت مواد هذه المدونة من قواعد الفقه الاسلامي في ضوء المذهب المالكي أصولا وفروعا مع مراعاة مقاصد الشريعة الاسلامية والاستفادة من القانون الوضعي والتشريعات النافذة وما استقر عليه الاجتهاد القضائي ومن القانون المقارن و  روعي في ذلك حاجات المجتمع العصري المتطور والرغبة في استقرار وانتشار الامن العقاري والدور الذي يجب أن تلعبه الملكية العقارية في معركة التنمية.
جاء في المادة  1 من  مدونة الحقوق العينية " تسري مقتضيات هذا القانون على الملكية العقارية والحقوق العينية ما لم تتعارض مع التشريعات الخاصة ".
وقد حددت المادة 1 من مشروع قانون رقم 19.01 نطاق تطبيق القانون بقولها " يسري هذا القانون على الملكية العقارية والحقوق العينية المتفرعة عنها سواء كان العقار محفظا أو في طور التحفيظ أو غير المحفظ.
 وتسري بعض مقتضياته على العقارات المحفظة وحدها كما تسري مقت أخرى على العقارات غير المحفظة.

 لا يطبق هذا القانون إذا تعارض مع تشريعات خاصة بالعقار كيفما كان نوعه أو طبيعته أو وجه استعماله سواء كان مخصصا للفلاحة أو العمران .
 يجب على المحكمة إذا لم تجد نصا خاصا في هذا القانون أن تطبق نصوص الظهير الشريف المؤرخ ب 9 رمضان 1331 الموافق 12 غشت 1913 بمثابة قانون الالتزامات والعقود ، فإن لم تجد نصا تستعين بالاجتهادات القضائية القارة المستندة إلى الراجح والمشهور من الفقه المالكي .
وقد توزعت مواد القانون في كتابين بعد فصل تمهيدي خاص بأحكام عامة 1-7
• الكتاب الأول : الحقوق العينية العقارية 8-221
• الكتاب الثانى : أسباب لحساب الملكية والقسمة 222-334
 ختم هذا القانون بمادتين ، المادة 333 ينسخ هذا القانون الظهير الشريف الصادر في 19 رجب 1333 موافق 2 يونيو 1915 الخاص بالتشريع المطبق على العقارات المحفظة المادة 334 يسري العمل بهذا القانون بعد ستة أشهر من تاريخ نشره بالجريدة الرسمية . و مع حلول 24 ماي 2012 تدخل مقتضيات مدونة الحقوق العينية قانون 39.08 حيز التطبيق حيث صدرت و نشرت في الجريدة الرسمية عدد 5998 بتاريخ 24 نوفمبر 2011 و صدرت قانون التحفيظ العقاري رقم 14.07 و القانون رقم 32.09 المنظم لمهنة التوثيق بنفس التاريخ والجريدة.

الفصل الأول : مدخل إلى نظرية الأموال

المبحث الأول : مفهوم المال
لغة : ما يملك من الأعيان كالذهب والفضة و الانعام والدار والشجر
في اصطلاح الفقهاء : عند الحنفية كل ما يمكن حيازته وينتفع به ، فيجب أن يكون فيه شرطان ، قابلا للتملك وذا منفعة ، أما باقي الفقهاء فالمال عندهم كل ما له قيمة مادية بين الناس وتوفر فيه شرطان ، أن يكون له قيمة بين الناس ثم أن يكون الشرع قد أحله فالخنزير لا يعتبر مالا مثلا .

 المبحث الثاني : أقسام المال

أولا : أقسام المال بحسب الضمان وعدمه

 المال المتقوم :

 المال غير المتقوم :

نتائج تقسيم المال إلى متقوم و غير متقوم

1- صحة التعاقد عليه وعدمه :

2- الضمان عند الاتلاف :

موقف القانون الوضعي من التقوم وعدمه

أقسام المال من حيث استقراره وعدم استقراره عقار ومنقول

المبحث الثالث : الحقوق واقسامها

الحقوق المالية و اقسامها :

الحق الشخصي :

الحق العيني :

خصائص الحق العيني :

 1- محل الحق العيني هو البارز ، في حين أن المدين بالحق العيني يختفي :

 2- يمكن لصاحب الحق العيني التخلي عن الشيء إذا أراد التخلص من الالتزامات العينية الواجبة عليه بحكم ملكيته للشيء :

 3- يمكن لصاحب الحق العيني أن يتتبع الشيء في أي يد كان :

4- يمكن لصاحب الحق العيني من التقدم على غيره في الشيء محل الحق :

اقسام الحق العیني

 الحقوق العينية الأصلية :

 الحقوق العينية التبعية :

- التأمينات العامة

- التأمينات الخاصة  

 * التأمينات الشخصية :

* التأمينات العينية :

1- حق الملكية :

 2- حق الارتفاق و التحملات العقارية :

 3- حق الانتفاع :

 4- حق العمرى :

5- حق الاستعمال :

 6- حق السطحية :

 7- حق الكراء الطويل الأمد :

 8- حق الحبس :

9- حق الزينة :

 10- حق الهواء والتعلية :

 12- حقوق الجلسة والجزاء :

الحقوق العينية التبعية :

أولا - حق الامتياز

- خصائص حق الامتياز :

ثانيا : الرهن الحيازي

ثالثا : الرهن الرسمي

 والفرق بين الرهن الحيازي والرهن الرسمي 

السجل العيني

مبادئ السجل العيني

المبحث الرابع : الأشياع و اقسامها

* تقسيم الأشياء المادية

العقار :

المنقول :

 المنقولات بطبيعتها :

 المنقولات بحسب المال :

* الأشياء غير المادية :

فوائد التمييز بين العقار والمنقول

* من وجهة القانون المدني

* من حيث القانون التجاري :

* من وجهة القانون الاداري :

 * من جهة قانون المسطرة المدنية :

* من وجهة نظر القانون الجنائي :

* من وجهة نظر القانون الدولي :

المبحث الخامس : العقار ات و اقسامها

- العقار بطبيعته :

قوام العقارات بطبيعتها :

- العقار بالتخصيص

* أساس  فكرة العقار بالتخصيص

* شروط اعتبار المنقول عقارا بالتخصيص

* طرق التخصیص :

أولا : رصد المنقول على استغلال عقار بطبيعته

1- الاستغلال الزراعي :

2- الاستغلال الصناعي :

3- الاستغلال التجاري أو المدني :

ما يرصد للمحلات التجارية مثل الطاولات والعربات والمخازن و الآلات والفراش و الاثاث وما يلحق بالمطاعم والمسارح والملاهي من آثاث و لباس و آلات موسيقية و مقاعد و ستائر ، أما في الاعمال المدنية فما يلحق بالمدارس والمستشفيات مثل السبورات والمقاعد والطاولات والكتب والمعدات الطبية وسيارات الاسعاف مما يلحق بصفة دائمة بالمنازل السكنية مثل الفراش و الزرابي والكراسي ، ويشترط في هذه المنقولات أن تكون في المكان المخصص لها داخل العقار بحيث تؤدي منفعتها.

ثانيا : ربط المنقول بالعقار بصفة دائمة

جاء في المادة 7 من مدونة الحقوق العينية " أو يلحقه بصفة دائمة " ففي ضوء هذا المعيار نلتمس المنقولات المرتبطة ارتباطا دائما بالعقارات كالمفاتيح و الافران والرفوف والسلالم ثم كل ما يتمم العقار كالأبواب والنوافذ و أثاث المسجد و رفوف المطبخ أما الارائك والزينة المخصصة لخدمة المالك وليس لخدمة العقار فلا تعتبر عقارا بالتخصيص وتعتبر من المنقولات .
نشير إلى أن المادة 8 من ظهير 19 رجب 1333 اشارت إلى نوع ثالث من العقارات وهي "العقارات بحسب المحل الذي تنسحب عليه " وهي :

1- الحقوق العينية العقارية التي تنسحب على عقار :

 ملكية العقارات ، الأحباس ، الكراء الطويل الأمد ، الانتفاع بهذه العقارات ، حق استعمال السكنى ، حق السطحي ، الرهن الحيازي ، الارتفاق والتكاليف العقارية ، الامتيازات والرهون الرسمية ، الحقوق الاسلامية كالجزاء و الجلسة والزينة والهواء.

2- الدعاوى التي ترمي إلى استحقاق عقار :

 وهي الدعوى التي ترمي إلى حماية الحق العيني و كل دعوى تهدف إلى حماية الحق العيني العقاري تعتبر دعوى عقارية و تخضع لأحكام الدعاوى العقارية سواء من حيث تحديد المحكمة المختصة أو من حيت الاثار الناجمة عن اعتبارها عقارا ، مثال لك دعاوى استحقاق عقار ، دعاوى تثبيت حق متفرع عن الملكية ، دعاوى قسمة الاموال العقارية ، دعاوى الشفعة ، الدعاوى الحيازية.

دعوى الاستحقاق والدعاوى الحيازية :

* دعاوى الاستحقاق تهدف إلى حماية حق الملكية ، ويكون محلها المطالبة بملكية شيء عقار أو منقول أي المطالبة بملكية العقار أو المنقول وليس المطالبة بآثار ذلك كالاسترداد . أما دعاوى الحيازة فهي ترمي إلى حماية الشخص الحائز للحقوق العقارية ويقتصر فيها على النظر في هاته الحيازة المادية دون الخوض في حق الملكية وإلا فهي دعوى استحقاق ، ودعوى الحيازة يراد بها صيانة حق الحائز الظاهر حفاظا على استغلال الاملاك والاستفادة منها وحماية النظام العام في المعاملات وعلى من يدعي حقا ما على عقار أن يلتجئ إلى القضاء لعرض نزاعه في إطاره ، فدعوى الحيازة موضوعها حماية الحيازة في ذاتها بصرف النظر عن اساس الحق الذي تستند إليه أي سواء كان الحائز مالكا أم غير مالك للعقار ، والقانون يحمي الحيازة لذاتها لأنها تكون غالبا قرينة الملكية لكن إجراءاتها المسطرية تختلف عن تلك في دعوى الملكية .
 والحيازة يحميها القانون بشرطين مادي و هو الحيازة الفعلية الواقعية و معنوي وهو هوية الحائز في أن يحوز العقار كمالك و دعاوى الحيازة لا تمارس إلى على العقارات التي يمكن اكتساب ملكيتها بالتقادم أما العقارات المملوكة للدولة أو العقارات الموقوفة أو الاراضي الجماعية فلا يمكن اكتساب ملكيتها بالتقادم ولا يجوز ممارسة دعوى الحيازة عليها كما أنه لا يجوز ممارسة دعوى الحيازة على عقارات محفظة .
وأصعب مسألة في دعوى الاستحقاق هي إنبات حق الملكية ، ويقع عبء الاثبات على عاتق المدعي و تكمن الصعوبة في أن حق الملكية حق شامل جامع مانع و نافذ اتجاه الناس كافة ولا يعرف القانون سندا يثبت الملكية اثباتا مباشرا و حاسما إلا عن طريق السجل العيني فمجرد تسجيل العقار باسم شخص معين في هذا السجل يعتبر دليلا قاطعا على ملكية هذا الشخص للعقار بالنسبة للكافة.

* طرق اثبات الملكية :

1- السجل العيني : وهو ذو دلالة يقينية قاطعة و حجة على الكافة .
2- التقادم المكسب الطويل والقصير : وهو أيضا ذو دلالة قاطعة فمتى أثبت المدعي أنه حاز العقار هو و سلفه من قبله على مدى 15 سنة دون انقطاع مع استيفاء شروط الحيازة فقد تملك العقار بالتقادم وكان دليلا على ملكيته للعقار .
3- الحيازة : إذا استوفت شروطها ولم تكن مقرونة بإكراه و لم تحصل خفية ولم يكن فيها لبس فتكون قرينة قانونية على الملكية ولكنها غير قاطعة فهي دليل على الملكية إلى أن يثبت العكس .
وهناك طرق أخرى للإثبات لكنها تبقى ذات دلالة ظنية و يرجح القاضي بينها.